僕は開業3年目に、新所沢で築45年の建物が付いた土地を買いました。今はそこが2号店で、2階は税理士事務所に貸しています。
この記事では、なぜ買ったのか、どう探したのか、買ってから何が変わったのかを書きます。金額は書きません。数字は、オンラインコミュニティの中だけで出しています。
1号店は借りている。2号店は、買った
2019年2月、飯能で1号店を開きました。この店は、今も家賃を払って借りています。
その2年4か月後の2021年6月。新所沢に、築45年の木造2階建てが付いた土地を買いました。約16坪。1階は元飲食店、2階は住居でした。
今は1階が2号店。2階は税理士事務所に貸しています。つまり僕は、借りる側のまま、貸す側にもなりました。
なぜ「自分の店の土地」だったのか
開業したころから、労働以外の収入をつくりたいと考えていました。株も、不動産も、他の投資も、ひととおり調べたり試したりしました。
その中で「いちばん見通しが立つ」と思ったのが、自分が店をやりたいと思った場所の不動産でした。
理由は単純です。店を開けば、家賃を払う。その家賃を、他人に払う代わりに、自分の資産に回せる。しかも、その場所の人の流れや客層は、治療家として自分で調べられる。きちんと調べた上で「ここでやる」と決めた場所なら、利益の見通しが立てやすい。そう考えました。
何百件から、50件を見に行った
飯能を開いたころから、物件を検索し続けました。候補として見つけた物件は、何百件。そのうち気になったものは、現地へ行きました。目線はいつも「ここで店をやったらどうか」。約2年で、実際に見に行ったのは50件ほどです。
宅建は、開業する前に受験していました。不動産投資には前から興味があって、いつか買うつもりでいたからです。不動産の世界は昔から「千三つ」と言われます。本当のことは千に三つ、という意味です。売る側の話を、自分で判断できる知識がほしかった。結果は、合格点まで5点足りず。目的は資格ではなく「判断できること」だったので、再受験はしていません。
宅建は、開業する前に受けました。合格点まで5点足りなかったけれど、ほしかったのは資格ではなく「売る側の話を自分で判断できること」。それは手に入りました。
知っておいてほしいのは、不動産は、世の中の人がみんな得をしようとしている業界だということです。いい物件は、千に三つ。それをみんなで奪い合っている、競争の厳しい世界です。それを知らずに「安そうだから」で買うのが、いちばん危ない。
もうひとつやったのが、相場を自分で持つことです。不動産の価格には、評価の基準が5つあります。実際に売り買いされる実勢価格、地価公示価格、都道府県地価調査価格、相続税の計算に使う路線価、そして固定資産税評価額。同じ土地でも、基準ごとに数字が違います。これらを不動産関連の人と話しながら、「この辺りの、この築年数なら、だいたいいくら」という目安を自分の中につくりました。目安があると、「安い」「高い」を自分の言葉で言えるようになります。
なぜ2021年だったのか
コロナでした。飲食店が閉店し、空きテナントが増え、先行きの不安から物件を手放すオーナーも増えました。買う側から見れば、相場より安く出る物件が増える時期です。ここは狙い目だと思いました。
見つけたのが、新所沢の物件です。自分の目安より、かなり安く買えました。資金は、開業時から貯めていた自己資金と、足りない分は親戚に頭を下げて借りました。「ここまで安く買えるタイミングは、もう来ない」と思ったからです。
買ってすぐに店を開いたわけではありません。コロナもあって、すぐ開業とはいきませんでした。僕は「場所と人材があれば、店はできる」と考えています。場所は先に押さえた。あとは人材。いい人が来てくれたら開業しようと決めて、待ちました。
買ってから、何が変わったか
同じ規模の店を借りれば、毎月の家賃が出ていきます。それが、ありません。さらに2階からは、家賃が入ってきます。
数字より大きかったのは、気持ちの余裕です。景気が悪くなって店の利益がトントンになっても、家賃の支払いはなく、家賃収入はある。「店の利益さえ出ていれば成り立つ」ではなく、「店がトントンでも成り立つ」。この差は、経営者の判断の落ち着きに直結します。
しんどかったこと
古い建物です。ネズミが出ました。水回りが壊れ、換気扇が止まり、電気系統も早めに傷みました。修繕費は、思っていたよりかかっています。
築45年は、こういうことです。ネズミ、水回り、換気扇、電気系統。買う前に、修繕費は必ず見込んでください。
それから、ご近所。看板の位置でお隣からクレームが入り、工事をやり直しました。トラブルというほどではないけれど、しんどかった。
そして最大のリスク。大きなお金を動かすので、買ったら、すぐには変えられない。これが不動産です。僕は買ってよかったと思っていますが、不動産投資そのものを人に勧めることはしません。
治療家が土地を買うときの、4つの型
よくある間違い
僕が言いたいこと
投資は大事。何を考えて買うかは、もっと大事。
不動産投資は勧めません。でも、僕らの業界で、きちんと調べた上で「不動産＋自分の店」をやるなら、生産性はかなり上がる。
労働で稼ぐ所得と、投資からの所得。治療家にとって、不動産もその選択肢に入る。それを伝えたくて、この記事を書きました。
不動産投資は勧めません。でも、調べ抜いた上での「不動産＋自分の店」は、治療家の選択肢に入ります。僕はそれで、借りる側のまま、貸す側にもなりました。
- 家賃は、他人に払えば消える。自分の資産に払えば、残る
- 買うなら、自分が店をやりたい場所。相場の目安は、自分で持つ
- いい物件は千に三つ。何百件を見て、50件に足を運んで、1件
- 不動産投資は勧めない。調べ抜いた上での「不動産＋自分の店」は、治療家の選択肢に入る
